抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

　　抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号，以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

　　3.变现风险。

　　房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

　　4.社会和政策性风险。

　　任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，对2005年上海房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。

　　5.经济性风险。

　　目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。

　　6.或然损失风险。

　　抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。

　　二、抵押评估存在风险的房地产类型

　　1.变现能力差的房地产

　　房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中，常遇到变现能力差的房地产如：①划拨方式取得土地使用权的房产，由于土地变更程序繁琐，所需变现时间长;②非居住用房，由于税收制度的变更，快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场，独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产，估价师应对其进行充分的变现能力分析，进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

　　2.实际用途与证载用途不符的房地产

　　在实际工作中，经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致，例如以下四种情况：①证载用途为办公，实际用途为商业;②证载用途为厂房，实际用途为商业

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