式④表明，适度的房地产投资率k取决于经济自然增长率和土地约束下的房地产投资生产率，具体来说，与经济自然增长率成正比，和技术上可行的房地产投资生产率v成反比。如果k过大，就表明经济中房地产生成量供大于求，生产能力过剩;如果k过小，就表明房地产需求过度，生产能力不足。

　　(二)各因素对房地产适度投资率影响的敏感性分析

　　既然适度投资率由经济自然增长率n和技术上可行的投资生产率v两个因素决定，那么哪个因素对房地产适度投资率的影响更大?我们将使用弹性来测度各变量的变化对合理投资率的影响，即各因素变化的百分比所引起的适度投资率变化的百分比。

　　首先，考察适度投资率的增长率弹性，设投资生产率v不变，根据弹性的定义，适度投资率的增长率点弹性系数为：

　　En=(dk/dn)(n/k)⑤

　　结合式④，解得适度投资率的增长率点弹性系数为：En=n/(1+n)⑥

　　式⑥的经济含义是：投资生产率不变时，经济自然增长率增加一个百分点时所需适度投资率变化为n/(1+n)。当增长率为正时，由于n/(1+n)án，所以，适度投资率的增长率弹性系数的大小不超过自然增长率自身的大小。由于经济增长率通常不会超过10%，所以，适度投资率的增长率弹性通常不会超过0.1。即通常情况下，经济自然增长率的变化所需要投资率的变化比增长率本身的变化要小得多。同理，当经济自然增长率n保持不变时，适度投资率的投资生产率弹性下式所示：

　　Ev=(dk/dv)(v/k)⑦

　　将④代入，得经济自然增长率n不变时，适度投资率的投资生产率弹性为：

　　Ev=-1⑧

　　式⑧的经济含义是：经济自然增长率n保持不变时，投资生产率提高1%时会使适度投资率下降1%。综上可知，适度投资率的投资生产率弹性绝对值的大小比适度投资率的增长率弹性绝对值的大小要高得多，即投资生产率的变化比经济自然增长率的变化对适度投资率的变化影响要大得多。

　　三、国内适度投资率的估算

　　要确定我国适度的投资率，根据前述敏感性分析及公式①，我们知道增长率的变化对适度投资率的影响并不大，并且也容易估算。所以，关键在于确定技术上可行的投资生产率。

　　(一)我国未来新增城市人口的住宅需求量预测

　　根据我国城市化进程、人口自然增长率、人均居住面积等变量计算未来住宅需求量。

　　1、未来每年我国城市化增长速度介于1.04-1.17%之间。根据《2001-2002中国城市发展报告》，如果2051年我国目标城市化水平为75%，以2006年城市化率43.9%为基数，计算出我国未来46年城市化每年以1.17%速度增长;如果目标城市化水平为70%，则未来46年城市化水平将以每年1.04%速度递增。因此预计我国未来城市化增长速度在1.04-1.17%。

　　2、未来人口增长率，在0.3-0.5%之间。根据我国人口发展战略目标2006年后每年的人口平均增长速度可预计未来人口年增长率在0.3-0.5%之间。

　　3、未来人均居住面积将达到35平方米

　　根据上述各项目标，可得每年新增住宅需求量在：6.17-7.68亿平方米。由以上分析，本文估算得出未来技术上可行的最大的年房地产住宅供应量为70000万平方米。结合2006年我国住宅销售平均价格为3312元/平方米。可以得出年产出最大额约为2.4万亿元。

　　(二)房地产行业投资增长情况分析

　　统计资料显示，2006年总耗地量为450万亩的情况下，总投资为19382.46亿元，而未来14年内国家刚性要求，每年的土地消耗平均量为185万亩。因此，在2006年的经验估算基础上的每年投资总额为：19382.46亿元×(185万亩/450万亩)≈8000亿元=0.8万亿元。

　　根据以上数据，最终分析可得技术上可行投资产出率：v=(2.4万亿元/0.8万亿元)=3。

　　(三)房地产适度投资率的估算

　　由于适度投资率和经济自然增长率成正比，而我国经济自然增长率一般不会超过10%。结合公式④k=(1+n)/v，可以得出，在限定条件下的我国房地产适度投资率为：k=(1+n)/v≤1.1/3≈36.7%。

　　根据经验事实，这是一个大致同我国历年平均固定资投资比例几乎一致的数据。即如果房地产行业是唯一一个投资引擎国民经济部门，这是一个合理的

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